Economia. Nel dopo-pandemia pensiamo alla casa

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Tratto da lavoce.info

di Raffaele Lungarella, già docente di Economia applicata nell’università di Modena e Reggio Emilia

La quarantena ha mostrato quanto sia importante avere una casa. È dunque il momento di riaprire il discorso sull’edilizia pubblica popolare. Approfittando anche dei bassi tassi di interesse, si potrebbe lanciare un piano da centomila abitazioni.

L’edilizia nel piano Colao

La lunga quarantena imposta dalla pandemia da Covid-19 ha reso ancor più evidente la disparità tra le famiglie che hanno potuto viverla in case spaziose e quelle costrette a passarla in abitazioni inadeguate o in strutture improprie e di emergenza. All’uscita dalla quarantena gli operatori immobiliari hanno iniziato a riflettere sull’opportunità di realizzare abitazioni mediamente più grandi di quelle ora disponibili, dove passare più comodamente eventuali altri periodi di isolamento. Naturalmente, gli appartamenti costeranno di più e la loro offerta interesserà, di conseguenza, i segmenti più benestanti della popolazione, trascurando il problema della casa per le famiglie con redditi modesti.

La necessità di occuparsi della questione è evidenziata nel Rapporto Colao, secondo cui il governo dovrebbe “sostenere un piano di investimenti finalizzato a potenziare un’offerta abitativa economicamente accessibile, socialmente funzionale ed ecosostenibile, attraverso la messa a disposizione di immobili e spazi pubblici inutilizzati da sviluppare con fondi pubblico-privati da offrire sul mercato a prezzi calmierati”. La genericità delle “azioni specifiche”, indicate solo per titoli (investimenti per il social housing anche utilizzando il patrimonio di edilizia convenzionata, fondi per l’edilizia agevolata), non offre però alcun contributo su come disegnare e attuare un programma con questo obiettivo.

Un piano da dieci miliardi

I tassi di interesse dei finanziamenti bancari particolarmente favorevoli offrono tuttavia l’opportunità di promuovere un piano edilizio di alloggi pubblici, di grande rilievo per importo dell’investimento e per impatto sociale, che contemporaneamente può dare un contributo al rilancio dell’economia e dell’occupazione.

Alle attuali condizioni di offerta del denaro, le finanze pubbliche possono sostenere un investimento di 10 miliardi di euro riversandone i costi, relativamente contenuti, su un lungo arco nel tempo. In una recente lettera alla Commissione europea, inviata dalle associazioni europee degli imprenditori edili per chiedere di destinare alle attività dei loro settori una quota ingente dei finanziamenti dell’European Recovery Fund, è stato indicato un moltiplicatore dell’investimento in edilizia che oscilla tra 1,9 e 2,9. Di conseguenza, l’investimento ipotizzato metterebbe in moto un volume complessivo di attività compreso tra circa il doppio e il triplo del suo importo. Finanziando il piano con un mutuo bancario trentennale a tasso fisso, il suo ammortamento comporta il pagamento di una rata annuale di circa 385 milioni. La cifra presuppone che il settore pubblico non riesca a negoziare con un istituto di credito condizioni migliori di quelle praticate a un soggetto privato che sottoscrive un mutuo per l’acquisto della prima casa.

Centomila case popolari

La parte della rata che resterebbe a carico delle casse pubbliche sarebbe poi minoritaria, giacché il programma si autofinanzia, per una quota nettamente maggioritaria, con i canoni pagati dagli inquilini degli alloggi.

Con le somme ipotizzate si possono realizzare centomila abitazioni di superficie media intorno ai 60-65 metri quadri, cioè appartamenti con cucina, soggiorno e due camere da letto, oltre ad accessori. La progettazione e direzione lavori dovrebbe essere affidata agli uffici tecnici dei comuni e degli altri enti (come Iacp e Aler), che dovranno mettere a disposizione anche le aree e gli immobili su cui realizzare gli interventi. Il programma, infatti, dovrebbe essere incentrato sugli interventi di recupero, demolizione e ricostruzione, trasformazione di destinazione d’uso degli immobili già esistenti. Le nuove urbanizzazioni, nei limiti ristretti previsti dalle leggi regionali per arrivare al consumo di suolo zero nel 2050, sarebbero destinate prioritariamente alla realizzazione di nuove costruzioni, se necessarie.

Con un canone medio mensile di 250 euro per alloggio, a carico del settore pubblico resterebbe un onere di 85 milioni di euro l’anno (70 euro al mese per alloggio). Una cifra non trascurabile, ma la cui rilevanza si ridimensiona se la si rapporta all’elevato numero di nuclei famigliari per i quali si risolverebbe il problema della casa. D’altra parte, è assai probabile che qualsiasi altro intervento che si proponesse di abbattere i canoni di mercato pagati dalle famiglie beneficiarie del programma costerebbe molto di più.

Poiché i comuni e le regioni (attraverso gli Iacp e gli altri loro enti di edilizia sociale) diventano proprietari delle abitazioni, i loro bilanci dovrebbero accollarsi la parte dell’ammortamento del finanziamento non coperto con le entrate dei canoni. Probabilmente, dunque, le amministrazioni interessate dovrebbero reperire le risorse necessarie tagliando gli stanziamenti per altre iniziative, date le ristrettezze di bilancio. Decidere la destinazione di risorse scarse implica sempre una scelta politica. In questo caso, un elemento da non trascurare è che si tratterebbe di una spesa classificata in conto capitale. Il programma non avrebbe, perciò, conseguenze immediate o future sul debito e sul deficit statale.

Il governo dovrebbe, dunque, solo promuovere il programma, ponendo fine alla lunga latitanza degli esecutivi precedenti sulla politica per la casa. Se lo facesse, consentirebbe a chi afferma che con il Covid-19 “niente sarà come prima” di sperare che il dopo possa essere migliore, e non solo per le molte famiglie deboli che hanno bisogno di una casa.

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